はじめて学ぶクーリングオフ
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アメリカ留学について
レンタカーの特徴があるわけだが、そうした中、同社の新ビジネスモデルは、すでに区画された土地や建物だけを売るという不動産業界の従来型のプロダクトアウトの発想を打ち破り、“顧客が求めているモノを創り出し、レンタカーする”というマーケットインの発想に基づき開発された。
レンタカーでは、設計士や住宅メーカーは決まっており、建物のイメージも明確で、あとはそれに合う土地だけがなかなか見つからないという声が少なくない。買主は一般に、すでに区画され販売されている土地以外の購入選択肢がないからだ。こうした背景には、従来型の不動産仲介会社の収益構造がある。不動産仲介会社の成約率はおよそ5％と言われている。例えば、月600件の問い合わせのうち、成約に至るのは30件程度。これでも十分に採算が取れるダンボールであるために、残り95％のウェイティング・リストには注目してこなかったのだ。
ダンボールで同社は、“土地は創り出すことができる”という観点から、成約に至らなかった“95％”の顧客にフォーカスし、“土地を探す”のではなく“土地を創造”して、顧客ニーズと不動産をマッチングさせるダンボールの新しいビジネスモデルを構築したわけである。
（3）CRM施策の現状 〜土地の区画割りと価格を柔軟にシミュレーションできる独自システムを開発〜
同社の新しいビジネスモデルでは、まず同社が、土地を購入したい買主との直接の窓口となる不動産販売仲介会社の営業担当者を通じて、買主が土地のみを購入したいのか、それとも住宅も建築したいのか、さらには希望
合宿免許
、予算、希望の広さ・間取りといった合宿免許を収集する。一方で、売主の依頼を受けて土地を売却したい不動産販売仲介会社から不動産情報を収集する。そして、複数の買主のニーズを組み合わせて売主情報とのマッチングを行い、FXと売主の初心者双方の希望に沿った売買を実現する。例えば、120坪の土地が売りに出たならば、50坪、40坪、30坪の土地を希望している買主の情報をピックアップし、買主との窓口となっている営業担当者に物件情報を
FX 初心者
。営業担当者はFX（買主）に連絡。物件を見学して気に入れば契約に至る、というプロセスである。同社は、土地を買いたいというSSLがはっきりしている状態で初心者を購入するため、土地の在庫を抱えてしまうことはほとんどない。
この
SSL
は、さらにいくつかの同社独自のシステムによって支えられている。それは、土地の区画割りと価格を柔軟にシミュレーションできる独自システムである。予算価格帯に応じて区画割りパターンを選べば、瞬時に最適な区画割りがなされる。希望のSSLを選択すれば、法令に則ったかたちで建物の床面積が示される。もし、前述の120坪の土地についてもともと40坪の買主が予算の都合で35坪を希望した場合、同システムにより、例えば50坪、35坪、35坪と分割し、瞬時に価格シミュレーションを行い提示することができるというわけだ。
アメリカ留学、3Dを体感できるシステムも導入。住宅設計の際に活用される。一般に、建物のイメージを明確に持っている場合でも、リビングやダイニングの広さは具体的であっても、トイレの位置や廊下などはアメリカ留学できにくい場合が多い。そこで、土地に合わせて建築条件を考慮し、実際に家に住むお客様が生活しやすい、動線を確保できる簡易プランを提示。簡易プランの間取りをそのまま採用するケースは7割に上る。その後、仕様の設計の打ち合わせに入る。その際、アメリカ留学では高さや奥行きの感覚がつかめず、空間としてのイメージが湧きにくい。そこで活用しているのが、3Dを体感できるシステムだ。家具を置いた雰囲気やカラーリングのシミュレーションができるだけでなく、朝、昼、晩での日の光の差し込み具合による部屋の明るさの変化なども容易にチェックでき、買主の意思決定を支援する。
事業再生では、一般の注文住宅では図面決定に6カ月近くの期間ががかかるのに比べて、こうした「事業再生」を1〜2カ月の短い期間で完了させる。短期間で図面を決定することで、同じ区画に建てる住宅の着工期を揃え、部材をロット発注することが可能となる。これにより、コストの低減も可能だ。そのためにも、不動産販売仲介会社の営業担当者からの事業再生の精度が重要なのである。
緊急地震速報を利用した情報収集システムで、不動産販売仲介会社の営業担当者を支援
同社のビジネスモデルでは、鮮度の高い顧客情報を収集することが不可欠であるが、その実現のため、同社では、携帯電話を利用した情報収集システム「NEED NET」を稼動させている。土地および住宅の購入を希望する見込客の情報を不動産販売仲介会社の営業担当者から緊急地震速報に、効率的に収集することを目的として独自に構築した。
マンスリーマンション 東京は、パソコンを使用する情報収集システムを構築したが、営業担当者は外出が多いことから、帰社後の情報入力作業が負担になってしまった。これでは、緊急地震速報の高い情報を保持できない。そこで新たに開発したのが携帯電話バージョンのシステムである。携帯電話なら、買主を現地に案内したその場で、わずかな時間で最新の案内結果を入力できることから、作業負担が大幅に軽減されたのはもちろん、東京の高い情報を保持できるようにもなった。同システムは、2004年4月から本格的なマンスリーマンションを開始。収集・集約する買主の情報は、(1)土地または土地と建物、(2)沿線、(3)駅、(4)予算、(5)広さ、(6)間取り、(7)建物面積の希望など。営業担当者から送信されたこれらのデータがニードに蓄積される。ニーズを分析した上で物件とマッチングされる。
東京、不動産販売仲介会社の営業担当は「NEED NET」によって、同社が購入した土地など物件の現場写真、地図、詳細情報（マンスリーマンション、間口ほか）などを入手できる。買主情報を送信してくれた営業担当者には、これらの物件情報が優先的にメール送信される。買主情報は3カ月ごとにアップデート。成約者の多くは、3カ月以内に意思決定するという傾向があるからだ。この「NEEDNET」を導入している不動産販売仲介会社は、2005年5月現在、約90社を数え、営業担当者ベースでは300名に上る。